Fáar þjóðir ef einhverjar hafa eins mikinn áhuga á fasteignum eins og við Íslendingar, tugþúsundir Íslendinga skoða fasteigna sölusíður í viku hverri. Hins vegar seljast ekki nema um það bil 250 eignir á öllu landinu á viku.
Undirritaður hefur starfað sem fasteignasali í á átjánda ári, og hef staðið á gólfinu allan tímann. Ég er ekki talnasérfræðingur, vinn ekki á greiningardeild og er eingöngu að tala af reynslu minni. Hins vegar þegar sami aðilinn er búinn að skoða fasteignavefi á hverjum degi í 17 ár, telja fasteignir til sölu í 10 ár þá er maður aðeins kominn inn í málin.
Húsnæðismál næstu 10 árin er eitt mikilvægasta verkefni þjóðarinnar. Í hverjum mánuði koma fréttir um markaðinn, eignir á yfirverði, allt á suðupunkti og svo framvegis.
Staðan á íslenskum fasteignamarkaði hefur aldrei í sögunni verið svona slæm þegar átt er við framboð af fasteignum, þegar þessi orð eru skrifuð eru 221 eignir í fjölbýli til sölu á öllu höfuðborgarsvæðinu, frá Mosfellsbæ og út á seltjarnarnes og enn færri sérbýli.
Til að fasteignamarkaður teljist í jafnvægi þarf 3500-4000 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu, það sjá það allir að dæmið gengur ekki upp. Fasteignaverð hækkaði um tæp 20 % árið 2021 og gert er ráð fyrir 7-10% hækkun í ár. Auðvitað hafði heimsfaraldur covid mikil áhrif. Reglulega koma aðilar fram í sjónvarpi og segja að staðan sé ágæt og að um 4000 íbúðir séu í byggingu, það er líklega satt og rétt með fjöldan, hins vegar dreifast umræddar eignir á 3-4 ár, unga parið sem er nýkomið af fæðingadeildinni og vantar þak yfir höfuðið á næstunni hefur ekkert upp úr þessum 4000 íbúðum sem koma til sölu á næstu 3-4 árum, það sem telur fyrir unga fólkið er hvað er afhent á þessu ári, hvað klárast margar eignir á þessu ári, í raun ætti að einfalda þetta og hætta að tala um hvað er í byggingu og breyta umræðunni í hvað klárast margar á ári hverju, það er nefninlega þannig að það flytur engin inn í íbúð núna sem er tilbúin 2024.
En nóg um það, greiningardeildir banka, Hms og fleiri stofnanir koma reglulega með áætlanir og spár um íbúðaþörf, tek skýrt fram að starfsmenn þessa fyrirtækja eru framúrskarandi en mögulega vantar einhverjar breytur inn. Aðilar eru oftast sammála um þörfina og telja að byggja þurfi 3000 íbúðir á ári næstu 10 árin, þess má geta að einungis fjórum sinnum frá aldamótum hefur okkur tekist það. Það lýsir mögulega stærðargráðu vandamálsins á næstunni. Af þessum 3000 íbúðum sem þarf að byggja fara einungis 2.200-2.400 á almennan markað, restin fer í húsnæðiskerfin. Nú þekki ég ekki hvort að tekið sé tillit til fjárfesta, erlenda ríkisborgara eða hvaða viðmið er notað um hvenær fólk fer út á fasteignamarkað og fleira í útreikningum lánastofnana og HMS.
Við þurfum að byggja hagkvæmt fyrir unga fólkið og tekjulága heyrist reglulega og er mikil nauðsyn á. Það er ekki hægt nema að gefa eftir eða slaka á byggingarreglugerðum. Það er ekki hægt þegar lóð undir eina íbúð kostar 12.000.000 kr til 15.000.000 kr.
Vaxtakostnaður húsbyggjanda er um 60.000kr á hvern fermetra, á byggingatíma sem þýðir að bara lóð og vaxtakostnaður stendur í rúmum 20.000.000 kr. fyrir 100 fm íbúð og engin vinna hafin. Það þarf að finna lausn á þessu.
Ríkisstjórnin hefur komið með nokkrar aðgerðir síðastliðin ár til að aðstoða þann hóp,(enda gríðarleg þörf ). Vandamálið við þær aðgerðir er að þær hækka fasteignaverð, allar aðgerðir síðastliðin ár hafa hækkað fasteignaverð. Það gefur auga leið að með því að koma með hlutdeildarlán, nýtingu á lífeyri og fleiru, bætir við um það bil 2000 nýjum kaupendum sem ekki voru á markaði fyrir og markaðurinn tæmist. Ég tek það skýrt fram að ég er mjög hlynntur þessum aðgerðum og í raun þarf að gera enn meira í þessum málaflokki. Hins vegar verða innviðir að vera tilbúnir, það þurfa að vera til sölu 3000-4000 eignir til þess að markmiði aðgerðanna gangi upp, markmið aðgerðanna er að umræddur hópur fá þak yfir höfuðið en ekki hækka fasteignaverð.
- Samkvæmt fréttum búa 25 þúsund manns á þrítugsaldri í foreldrahúsum, ekki veit ég hvað er eðlilegt í þeim efnum en er nokkuð viss um að þrítugur og þaðan af eldri langi að búa í foreldrahúsum mikið lengur. Fyrsta desember 2007 voru landsmenn 312.872, í lok árs 2021 var sú tala komin upp í 376.000 það þýðir fjölgun upp á 4.571 ár hvert, samkvæmt Hms er fjöldi einstaklinga per íbúð að minnka, sem þýðir að fleiri eignir þarf fyrir sama fjölda og fyrir 10 árum.
- Frá árinu 2009-2015 voru byggðar alls 5.765 íbúðir á öllu landinu það eru 823 íbúðir á ári þegar þörfin samkvæmt öllum greiningum er 3000 íbúðir á ári.
- Þarna byrjuðu vandamálin, þetta vandamál er ekki nýtt á nálinni. En hvað er til ráða ?
Það er einungis ein lausn við þessu risavaxna vandamáli og hún er í nokkrum liðum og það þarf að fara í alla þessaliði strax ef við viljum ná í skottið á okkur og koma fasteignamarkaði í jafnvægi.
-Það þarf að brjóta land búa til lóðir.
-Þétta byggð, þar sem það er hægt.
-Stytta alla ferla um helming, allt of langur tími sem fer í að fá teikningar samþykktar, byggingarleyfi, eignaskiptasamninga og annað því tengt.
-Lánastofnanir verða að lána til húsbygginga í kreppu, þegar það kemur kreppa í einhvern tíma þá stoppar allt og við endum með sama vandamál.
-Byggingartími er allt of langur þ.e. frá samþykktum teikningum þar til íbúðir eru afhentar, það þarf að stytta þennan tíma svo að verktakar komist í næsta verkefni fyrr.
-Það þarf að gefa slaka á íþyngjandi byggingarreglugerðum eins og hefur verið gert fyrir ákveðin félög.
-Sveitarfélög þurfa að lækka lóðaverð og vextir þurfa að lækka, lóð undir eina 100 fm íbúð kostar 14.000.000 kr, við það bætast vextir yfir bygginga tímann um 5.000.000 kr samtals er því startkostnaður per íbúð yfir 20.000.000 kr.
-Ríkið, sveitarfélögin, H.M.S. og lánastofnanir þurfa allar að leggjast á eitt og gera heildstætt 10 ára plan. Það þarf að flytja inn gríðarlegt magn af vinnuafli þegar atriðin hér að ofan eru orðin að veruleika því að raunin er sú að við höfum ekki mannskap né innviði til að byggja meira en 2500-3000 íbúðir á ári.
Það er vægast sagt stórt verk framundan fyrir landanum ef það á að taka á þessum húsnæðisvanda. Að lokum vil ég nefna að ég er næstum því sammála greiningardeildum og því frábæra fólki sem vinnur hjá H.M.S., ég tel að það þurfi 3.500 eignir á ári næstu 10 árin. En til þess að sú jafna gangi upp þyrftu 3000 íbúðir að fara í sölu á ári hverju. Sú er ekki raunin.
Greinarhöfundur er faðir, fasteignasali og frambjóðandi.
Hannes Steindórrson, gefur kosta á sér í 4. sæti í prófkjöri Sjálfstæðisflokksins í Kópavogi 12. mars nk.
