Fasteignamarkaðurinn á Íslandi hefur verið í brennidepli undanfarið, ekki síst vegna skort á lóðaframboði, hárra vaxta og mikillar verðbólgu sem hafa áhrif á kaupgetu og verðþróun.
Kópavogspósturinn setti sig í samband við Hannes Steindórsson á Fasteignasölunni Lind í Bæjarlind, sem er einn af reynslumestu fasteignasölum landsins, um stöðuna á markaðnum, sérstaklega í Kópavogi. Kópavogur hefur lengi verið eftirsóttur staður til búsetu, en löngum hefur verið talað að hann sé nánast uppseldur er kemur að brjóta nýtt land, en þó gefa nýjar lóðir og uppbygging í Vatnsendahvarfi og frekari uppbygging á Glaðheimasvæðinu ákveðin fyrirheit. En er framboð á fasteignum að mæta eftirspurninni og hvernig hefur uppbygging hverfa eins og á Kársnesinu gengið fyrir sig?
Árið 2024 er þriðja stærsta fasteignaár frá upphafi
Hannes var fyrst spurður að því hvernig markaðurinn hafi þróast að undanförnum mánuðum með tilliti til hárra vaxta og verðbólgu? Hver eru helstu áhrifin á kaupendur, seljendur og byggingaverktaka? ,,Árið 2024 er þriðja stærsta fasteignaár frá upphafi þegar miðað er við fjölda kaupsamninga á öllu landinu u.þ.b. 12.800 kaupsamningar, einungis árið 2007 og 2021 voru stærri. Sömu sögu er að segja um Kópavoginn okkar u.þ.b 1.300 kaupsamingar 2024 sem er metár. Hins vegar hægðist verulega á með haustinu sökum vaxta verðbólgu og annara þátta,“ segir Hannes.
Sagan sýnir að fasteignaverð hækkar á hverju ári
Er nægjanlegt framboð af húsnæði á Íslandi í dag og þá helst á höfuðborgarsvæðinu eða er mikil eftirspurn, skortur á lóðum, vextir og verðbólga enn að keyra upp íbúðaverð? ,,Sagan sýnir að fasteignaverð hækkar á hverju ári séu undanskilin hrunárin, fasteignaverð hækkaði um 7-10 % (fjölbýli/sérbýli) á árinu 2024 og gerir sennilega það sama í ár. Framboð er langt frá því að vera nægjanlegt, hvort sem talað er um húsnæði eða lóðir. Það er svo margt sem kemur til þegar fasteignaverð er annarsvegar. Lóðaskortur, íbúðaskortur, vextir, verðbólga, fólksfjölgun, fjölda starfandi í byggingageira og margt fleira. Kópavogur hefur verið fremstur í flokki síðastliðin ár og staðið sig vel í lóðaúthlutunum, mikið byggt og gengið vel,“ segir hann og heldur áfram: ,, Hins vegar er klárlega lóðaskortur í dag, fólksfjölgun er mun meiri en áætlanir gerðu ráð fyrir, byggingakostnaður og vaxtakostnaður allt of hár og svona mætti lengi telja. Íbúðaþörf landsins er u.þ.b. 4200-4800 íbúðir árlega en okkur hefur einungis fjórum sinnum tekist að byggja um 3000 íbúðir, þær tölur sýna vandann. Þrátt fyrir að framboð á lóðum væri nægilegt þá tel ég að það sé áratugur eða tveir þar til okkur tekst að byggja/afhenda 5000 íbúðir á einu og sama árinu.“

Kópavogur er alltaf vinsæll – mestur skortur á fimm herbergja íbúðum og litlum 50 fm íbúðum
Þegar horft er á Kópavog sérstaklega, hver er staðan í bænum og hvernig eignir eru vinsælastar í dag? Er framboð á eignum í Kópavogi að aukast, fleiri eldri eignir að fara á sölu eða er skortur á ákveðnum tegundum eigna? ,,Kópavogur er í sæmilegum málum hvað framboð varðar, árið 2023 seldust um 1.300 eignir, þar af fjölbýli um 1.100, rað og parhús um 50 og rétt um 100 einbýli. Kópavogur er alltaf vinsæll,“ segir hann brosandi og bætir við: ,,Framboð í Kópavogi er samt í lægri kantinum , 250 íbúðir í fjölbýli, um 10 rað- og parhús og 20 einbýli. Þriggja og fjögurra herbergja fjölskylduíbúðir eru alltaf vinsælastar en einnig par og raðhús þar sem það kemur lítið af þeim eignum í sölu. Ég myndi telja að mestur skortur sé á fimm herbergja íbúðum og litlum 50 fm íbúðum. Fimm herbergja (fjögur svefnherbergi), sú eining er ekki til og lítið sem ekkert byggt, það vantar þessar einingar inn þar sem milligjöf á fjögurra herbergja íbúð í fimm herbergja par eða raðhús hefur aukist gríðarlega síðastliðin 10 ár og kemur til með að aukast enn meira.“
Vatnsendahvarf er eitt best heppnaða hverfi sem ég hef séð lengi
Þessa dagana er óskað eftir tilboðum í lóðir í öðrum áfanga Vatnsendahvarfi, en í þeim áfanga verður úthlutað lóðum fyrir einbýlishús, parhús, klasahús og fjölbýli. Í öllu Vatnsendahvarfi verða 500 íbúðir. Hvaða þýðingu hefur þessi uppbygging fyrir fasteignamarkaðinn í bænum? ,,Vatnsendahvarf er eitt best heppnaða hverfi sem ég hef séð lengi, skipulagið, göturnar, umhverfið og einingarnar mjög vel hannaðar. Þessi uppbygging þýðir bara áframhald á nýjum og fallegum íbúðum og húsum í Kópavoginn, þetta eru ekki það margar einingar að það hafi áhrif á markaðinn almennt en mjög spennandi hverfi.
Þá hefur falleg og vel heppnuð uppbygging á Kársnesinu og Smáranum síðustu ár vakið mikla athygli. Hvernig hefur salan gengið fyrir sig og hvernig hafa viðtökurnar verið? ,,Salan hefur gengið mjög vel og viðtökur góðar. Vesturbærinn/Kársnes, Nónhæð o.fl. hefur gengið vel og Smárinn alveg sérstaklega vel.“
Hefði mikil áhrif ef Seðlabankinn breytir 35% viðmiðunarreglu af ráðstöfunnartekjum í 40%
Hvernig sjáum við svo framhaldið á fasteignamarkaðnum almennt með lækkandi verðbólgu og vöxtum? Eru margir kaupendur á hliðarlínunni að bíða eftir þessari lækkun og má þá búast við barningi um íbúðirnar með tilheyrandi yfirboðum, sem mun aftur þrýsta á hækkun verðbólgunnar? ,,Ég tel á árið 2025 verði svipað og 2024, með lækkandi vöxtum og verðbólgu fara klárlega fleiri af stað en ella en engu að síður sé ég engan barning því tengdu, það sem hefði mun meiri áhrif er ef Seðlabankinn breytir 35% viðmiðunarreglu af ráðstöfunnartekjum í 40% þ.e. kaupendur geta nýtt 35% í dag en þyrfti að hækka í 40% í ljósi stighækkandi byggingarkostnaðs og á endanum íbúðaverði.“
Segir við börnin sín – því fyrr, því betra
Að lokum, hvaða ráð myndir þú gefa kaupendum sem eru að reyna að fóta sig á markaði við núverandi aðstæður – eru kaup á húsnæði alltaf góð fjárfesting eða er stundum betra að bíða og svona óábyrgt, á hvaða leið er fasteignaverð á árinu ef þú rýnir í kristalkúluna? ,,Mér finnst erfitt að ráðleggja fólki almennt í þessu, hver og einn verður að meta þarfir sínar og sinnar fjölskyldu. Hins vegar get ég sagt þér hvað ég ráðlegg börnunum mínum, ég segi við þau „því fyrr því betra“ þ.e. ég vil að þau komi sér inn á markað sem fyrst,“ segir hann og bætir við að lokum: ,,Varðandi verðið þá tel ég að það verði eins og í fyrra 8-10% hækkun, jafnvel aðeins meira,“ segir Hannes.